Lodi sempre più meta dei milanesi, l’agente immobiliare: “Una villetta costa come un bilocale a Milano”

Gli ultimi studi la consacrano come nuova mecca dei nuovi milanesi, spinti fuori dalla città dal caro casa. Si tratta di Lodi, placido capoluogo di provincia un tempo immerso per mesi nella nebbia che ad oggi conta poco più di 44mila abitanti.

La cittadina, secondo un rapporto del portale immobiliare Idealista.it, avrebbe infatti clamorosamente aumentato negli ultimi anni il proprio "indice di interesse". Ovvero, in concreto, sembra stia diventando la meta preferita di chi lavora a Milano ma non può (più) permettersi di abitarci, con abitazioni che al momento superano in media i 5.570 euro al metro quadro. Tutto il contrario di Lodi, dove gli stessi valori si attestano al di sotto dei 1.950 euro al metro quadro: è circa un terzo del prezzo di Milano.

Ma è davvero così, come raccontano i numeri e le classifiche? Cosa sta succedendo realmente? Lo chiediamo a Federico Filoni, agente immobiliare di Fondocasa che da anni opera tra Lodi e Milano. 

Federico Filoni

Negli ultimi anni ha notato un incremento di acquirenti o affittuari che provengono da fuori Lodi, e in particolare da Milano città? 

C'è da dire che la maggior parte sono clienti attualmente già residenti a Lodi ma con impiego lavorativo su Milano, che invece di trasferirsi confermano sempre di più la scelta di rimanere in città. In generale comunque sì, negli ultimissimi anni c'è stato sicuramente un incremento sui prezzi di vendita dovuto anche ad acquirenti che lavorano a Milano e scelgono Lodi come base. Per ora questo genere di compravendite sarà circa il 10 per cento sul totale, che sono circa 500/600 immobili venduti l'anno.

Che tipologia di clientela è, quella che viene da Milano?

Una clientela giovane, coppie, single o famiglie con figli piccoli, tendenzialmente in una fascia d'età compresa tra i 25 e i 35 anni. Si tratta di persone fino a quel momento in affitto, che fanno il passo del primo acquisto: di solito vanno alla ricerca del classico appartamento con due stanze, cucina abitabile, terrazzo o giardino.

Quanto costa, a Lodi, un taglio del genere?

Un trilocale in una zona semicentrale di Lodi può costare in media tra i 140mila e i 170mila euro. A beneficiarne maggiormente sono quelli in zone adiacenti alla stazione, che offrono la possibilità di avere un rapido e comodo collegamento con il capoluogo, visto che in soli 20 minuti di treno si può arrivare in pieno centro. Una villetta, invece, tendenzialmente viene venduta a 450mila euro. Il prezzo di un bilocale in Porta Romana.

Con 400mila euro di budget, quindi, cosa si compra?

Soluzioni indipendenti o costruzioni di nuova generazione con classe A, in contesti signorili. Tutte ampie metrature.

Che abitazioni può trovare chi decide di acquistare una casa a Lodi?

Il patrimonio immobiliare di Lodi conta un 70 per cento di immobili edificati tra gli anni 60 e gli anni 80. C'è poi un 15 per cento di immobili di recente costruzione, con 10/15 anni alle spalle, che è esattamente la tipologia che il cliente predilige per gli standard abitativi moderni e funzionali.

Quanto è aumentato il prezzo del mattone, negli ultimi anni?

Il prezzo medio oggi si aggira intorno ai duemila euro, con un incremento esponenziale fino al 25 per cento negli ultimi dieci anni. Parliamo di Lodi città, che ormai viene considerata un investimento sicuro. Non dei paesi della provincia, che al contrario hanno perso molto.

Come si spiega questo aumento?

Nel momento in cui si verificano aumenti generali in grandi poli come Milano, che già vive un tenore di vita alto, le periferie e tutto ciò che gravita intorno subiscono positivamente questo rincaro. E una realtà come Lodi, per quanto possa essere più cara rispetto ad anni precedenti, resta comunque più conveniente rispetto alla grande città e alle sue immediate vicinanze.

Perché proprio Lodi?

Chi compra, in questi casi, si sposta lungo le direttrici del treno. È il mezzo più comodo per raggiungere Milano, che permette di evitare il traffico e le spese dell'automobile. Il nodo trasporti, garantisco, è più che mai fondamentale.

Questo tipo di di acquirente, oltre ovviamente a prediligere la comodità con il posto di lavoro, cerca anche qualcos'altro che a a Milano non trova?

Principalmente predilige la convenienza economica e un buon rapporto qualità-prezzo: se a Milano può acquistare un appartamento di 50 metri quadri in periferia, un po' datato, qui con pari economicità accede sicuramente a soluzioni abitative moderne, di miglior comfort e metratura, o addirittura a soluzioni indipendenti come una villetta con giardino.

Cerca anche il verde, lo spazio esterno che a Milano non trova?

Sicuramente disporre di un giardino o di un parco adiacente all'immobile è un punto di forza dell'abitazione.

Non cerca nient'altro, oltre a una casa migliore?

Per il ceto medio-basso la qualità di vita abitativa, in una realtà come Lodi, è nettamente migliore rispetto a Milano. Per il resto, va detto, chi ha la possibilità economica di acquistare o vendere a Milano resta a Milano: per intenderci, chi vende una casa nel capoluogo con l'intento di comprarne un'altra più grande per allargare la famiglia tende a cercare all'interno o nei pressi dei confini cittadini. Così anche come chi si trova in affitto, guarda a Milano e non a Lodi. La scelta, insomma, è dettata al 90 per cento dal portafoglio. È praticamente impossibile trovare il cliente con budget alto che acquista su Lodi venendo da Milano. E sì che qui, sul mercato, ci sono anche immobili da un milione di euro, appartamenti di pregio all'interno di palazzi storici, tutelati dalle Belle Arti…

E chi li compra?

Il residente facoltoso che lavora e vive a Lodi, e vuole restare lì.

Perché accade questo? Lodi non è attrattiva anche come "fuga da Milano" di per sé, per una migliore qualità di vita in generale?

Lodi verrà presa in considerazione da questo genere di clientela sino a quando manterrà prezzi convenienti sugli immobili. Nel momento in cui questi prezzi si alzeranno e spunterà fuori qualche altra realtà più conveniente, a parità di comodità con i mezzi, l'interesse si sposterà. Del resto, lo vediamo già: l'emigrazione verso i paesi limitrofi fa alzare i prezzi.

Qualche esempio?

San Donato Milanese dieci anni fa vendeva case a 2mila euro al metro quadro. Poi le persone hanno iniziato a spostarsi lì perché era economica, comoda e collegata bene con la metro a Milano: oggi, per questo, si arriva tranquillamente anche a 4/5mila euro al metro. Per molti, di conseguenza, è diventata intoccabile e così le persone hanno iniziato a spostarsi ancora più in là, stavolta su Melegnano, che al momento offre una media di 1800 euro al metro quadro. E ancora l'esempio di Vimodrone, sulla linea della verde a est di Milano, che ha conosciuto un incremento medio del 50 per cento sulle vendite negli ultimi dieci anni.

Non c'è un fattore Lodi, quindi. 

Dovrebbe diventare una realtà più a portata di giovani, visto il crescente interesse di questi nuovi abitanti. Al momento, e da tanto tempo, è una città dormitorio dove per gran parte dell'anno dalle 10 di sera è tutto chiuso, e dove le attività abbassano le saracinesche una dopo l'altra. Bisognerebbe aumentare l'offerta, come accade ad esempio nella vicina Crema. Si potrebbe fare molto di più.

Milano è destinata in futuro a diventare come Londra o Parigi, dove in tantissimi vivono fuori e si riversano nella città solo per lavorare? 

Temo di sì. Sarà una scelta obbligata per il ceto medio in cerca di una qualità di vita dignitosa, che tenderà di conseguenza a spostarsi in massa nei paesi intorno a Milano.