La servitù e i vincoli personali

La servitù è descritta come un peso posto a carico di un fondo per l'utilità di un altro fondo. Analizzando la struttura della servitù si nota subito che il rapporto e tra fondo (servente) e fondo (dominate), i proprietari dei due fondi restano al margine della vicenda.

Quanto detto è rafforzato da un altro principio in materi di servitù secondo il quale il proprietario del fondo servente non è tenuto a fare nulla per permettere l'esercizio della servitù.

Alla base di quanto detto c‘è l'esigenza di eliminare vincoli personali che, come nel medio evo, legavano le persone a determinate zone di territorio oppure che imponevano alla persone determinate prestazioni.

Servitù reali e servitù irregolari

Da quanto detto è evidente che una servitù non può imporre al proprietario del fondo servente l'esecuzione di prestazioni personali, questo, però, non significa che tra il proprietario del fondo dominante e il proprietario del fondo servente non possono sussistere altri vincoli (obbligatori) che, in qualche modo, richiamano  il fondo (ad esempio si potrebbe pensare all'ipotesi in cui il proprietario del fondo servente si obbliga a tagliare le siepi del fondo dominate oppure l'ipotesi nella quale il proprietario del fondo servente si obbliga a permettere il parcheggio dell'auto a favore del proprietario del fondo dominate).

In questa situazione, è vero che il proprietario del fondo servente si obbliga ad eseguire una determinata prestazione, ma è anche vero che

  • il vantaggio derivante dall'esecuzione della prestazione non è a favore del fondo dominante, ma è a favore del proprietario del fondo dominate,
  • si è in presenza di un obbligo assunto verso un altro soggetto (e non verso il fondo)
  • si è in presenza di una vera e propria obbligazione personale nella quale il riferimento al  fondo dominate e/o al fondo servente sono solo un mezzo per individuare il debitore e il creditore del rapporto obbligatorio.

Quindi, se un contratto realizza una tale vicenda (indipendentemente dal nomen iuris dato al contratto) occorre, comunque, applicare il principio per il quale  l’ordinamento giuridico non prevede la facoltà per i privati di costituire servitù meramente personali (o irregolari), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su un fondo (alias proprietario di un fondo), ma a vantaggio non del fondo dominate, ma del solo proprietario di quest’ultimo. 

Una delle conseguenze immediate di tale situazione che in caso di trasferimento del fondo (servente) l'obbligo rimane sempre a carico del soggetto che ha assunto la prestazione e non si trasferisce con il fondo al nuovo proprietario.

Servitù di non concorrenza

In questo contesto occorre anche comprendere come inquadrare il patto con il quale due soggetti si impegnano a non destinare un determinato immobile a determinati usi oppure a concordare preventivamente la destinazione da dare a un determinato locale

In generale si può dire che gli obblighi di non concorrenza non possono  essere considerate delle servitù  se esse avvantaggiano la mera attività industriale (e quindi non sarebbero servitù), mentre, possono essere considerate servitù se  producono una utilità al fondo (eventualmente sede dall’attività industriale).

Quindi, si tratta di stabilire, di volta in volta, se tali accordi hanno natura obbligatoria e non reale.

L'obbligo di concordare la destinazione commerciale da dare ad un immobile prima della stipula del contratto di locazione

Ora, impegnarsi a concordare (in modo preventivo) con un altro soggetto la destinazione d'uso da dare a dei locali commerciali  (prima di stipulare un contratto di locazione) e/o garantire che le attività dei futuri acquirenti dell'immobile non entrino in concorrenza con le attività commerciali di altri proprietari limitrofi  sono sinonimo di obbligazioni personali che nulla hanno a che vedere con le limitazioni di carattere reale, non essendo la volontà dei contraenti finalizzata al miglior godimento del bene immobile, ma semplicemente a porre un divieto di carattere obbligatorio che non interferisca con gli interessi commerciali squisitamente di un altro proprietario.

Si tratta di obblighi personali e non di servitù quando con la clausola  non si è voluto imporre una servitù di non facere a favore di determinati fondi e a carico di un altro determinato fondo, ma un obbligo di non facere a favore della di un determinato soggetto e a favore dei suoi aventi causa.

Infatti, il vantaggio della non concorrenza (espresso attraverso l'impegno del proprietario  di concordare preventivamente le attività di vendita complementari che potranno essere attivate) è utile, non al fondo, ma all'azienda che il proprietario esercita su di esso, sicché non si può parlare di servitù perché l'azienda come tale non costituisce fondo.

La realità del vincolo (e quindi l'esistenza della servitù) può configurarsi solo ove sia ipotizzabile un rapporto tra fondi, così da riprodurre gli estremi della predialità in cui si compendia l'essenza della servitù: se il vantaggio della non concorrenza è utile non già al fondo ma alla azienda commerciale che in esso sia stata installata, non si può parlare di servitù giacché l'azienda commerciale non si può identificare con il fondo nel quale essa opera.

Opponibilità ai terzi del vincolo di non concorrenza

Il patto obbligatorio di non concorrenza prevedente un vincolo di modo nell'utilizzo di un cespite immobiliare, infatti, astringe il soggetto che l'ha stipulato, ma non il suo avente causa; esso, per vincolare il nuovo acquirente, deve essere specificamente richiamato nell'atto di acquisto del terzo.

Cass., civ. sez. II, del 17 novembre 2017, n. 27321