Bene in comune e locazione stipulata da un solo contitolare

Una delle problematiche dei beni in comune riguarda la gestione degli stessi, per gestione non si intende solo la manutenzione, ma anche l'eventuale sfruttamento economico ai fini di ottenere un reddito (ad esempio locando il bene in comune).

La scelta se locale o meno il bene in comune può essere preceduta da un'assemblea che approva la locazione, oppure, il contratto di locazione è sottoscritto da tutti i contitolari del bene comune, oppure, è possibile che il contratto di locazione è stipulato solo da uno dei contitolari del bene comune.

Se il contratto di locazione è stipulato solo da uno dei contitolari del bene comune si pongono due questioni: a) "se" il contratto di locazione del bene comune stipulato solo da uno dei contitolari è opponibile agli altri contitolari; b) se la locazione stipulata da uno solo degli altri contitolari è un atto idoneo ad eliminare il possesso sul bene dagli altri contitolari.

L'opponibilità agli altri comproprietari della locazione del bene comune stipulata solo da uno dei comproprietari

Secondo una ricostruzione in presenza di un bene in comune la scelta se locale (o meno) il bene deve sempre avere il consenso di tutti i comproprietari (oppure occorre, quanto meno, il consenso della maggioranza degli stessi).

Di conseguenza, in assenza del consenso di tutti i comproprietari, questi non sono tenuti ad accettare l'operato del singolo comproprietario, avendo, piuttosto, la facoltà di ratificare l'operato del gestore e riscuotere la sua quota di canone, ma se, al contrario, sono contrari alla locazione (stipulata a loro insaputa e contro la loro volontà) il contratto non è  opponibile ai contitolari contrari alla locazione.

In realtà, è stato seguito una diversa ricostruzione, infatti, si è affermato che in capo a ciascuno dei comproprietari concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, e tale principio è conforme alle regole di comune esperienza secondo le quali – di solito –  uno o alcuni dei comproprietari gestiscono, con il consenso degli altri il bene in comune.

L'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere contestata alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti.

Inoltre, la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore ed, ai sensi dell'art. 1705, comma 2°, c.c., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa.

Se gli altri contitolari non intendono ratificare la stipula del contratto di locazione, le doglianze in merito alla concessione in locazione del bene in comune potranno eventualmente essere oggetto di un'eventuale controversia in ordine all'amministrazione del bene comune e al connesso rendiconto.

La locazione del bene comune stipulata da uno solo degli altri contitolari non è un atto idoneo ad eliminare il possesso sul bene dagli altri contitolari.

Deve essere escluso che sussistono gli estremi dello spoglio nel comportamento tenuto da uno dei comproprietari e costituito nel concedere in locazione a terzi l'immobile rientrante nella comunione.

Infatti, in una situazione di compossesso, come quella esistente tra i componenti di una comunione, anche in pendenza del giudizio di divisione, il godimento del bene da parte dei singoli compossessori assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi abbia alterato e violato, senza il consenso e in pregiudizio degli altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore sulla cosa medesima: occorrono quindi atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini su tutta la cosa, incompatibile con il permanere del possesso altrui.

Ricorre, di conseguenza, l'ipotesi dello spoglio quando l'atto compiuto dal compossessore (preteso spoliatore) abbia travalicato i limiti del compossesso (impedendo o rendendo più gravoso l'uso paritario della res agli altri compossessori) ovvero abbia comportato l'apprensione esclusiva del bene, con mutamento dell'originario compossesso in possesso esclusivo.

Infatti, da un lato, la locazione in quanto tale (anche se stipulata da uno dei proprietari), non ha eliminato il possesso (indiretto) degli altri contitolari del bene comune; inoltre, per provare la perdita del possesso dovrebbe essere provato un accordo tra locatore  e conduttore diretto ad eliminare il possesso degli altri, ma – di solito – non esiste alcuna prova dell'esistenza di un accordo tra i contraenti in forza del quale la stipula del contratto di locazione avrebbe l'effetto di spogliare gli altri contitolari del possesso dell'immobile.                       

Cass., civ. sez. II, del 19 febbraio 2019, n. 4844