L'usucapione un modo di acquisto del bene.

L'usucapione permette di acquistare un bene, dopo aver posseduto il bene medesimo per un determinato periodo di tempo (20 anni). Anche se si tratta di un istituto giuridico già presente nel diritto romano e, quindi, si è in presenza di una serie di norme e principi studiati e analizzati da tempo, la possibilità che sorgano dei dubbi o delle problematiche resta alta.

Caratteristiche concrete del possesso ed attività materiali.

Basta pensare alla necessità di individuare quali devono essere le caratteristiche del possesso che legittima l'usucapione del bene, può essere un elemento da quale dedurre l'esistenza di un possesso esclusivo e valido ai fini dell'usucapione

  • piantare alberi o coltivare il bene come se fosse proprio;
  • la costruzione di un garage ad uso esclusivo sul bene (terreno) posseduto;
  • la separazione o segregazione di un'area intera  (intesa come un terreno intero) o parziale (intesa come una parte di un cortile più ampio) rientra nel possesso che legittima l'usucapione del bene;
  • anche la delimitazione ai fini della segregazione dell'area con siepi, cordoli, reti ecc. è un elemento che configura il possesso ad usucapione, quando porta all'esclusione esclusione altrui.

Inizio del possesso ad usucapione.

Il possesso del bene è l'elemento principale alla base dell'usucapione, questo significa che, da un lato è necessario un potere di fatto sul bene per potersi avere l'usucapione, dall'altro, non sono sufficienti ai fini dell'usucapione tutte quelle situazioni che non presuppongono un poteri di fatto sul bene, come ad esempio, la mera intestazione catastale del bene che si intende usucapire oppure un atto su un bene che non si possiede.

Diversa è l'ipotesi in cui l'atto di trasferimento (ad esempio vendita) ha ad oggetto un bene realmente posseduto, ma l'atto di trasferimento è nullo per un motivo qualsiasi. In questo caso ci si chiede se un atto di trasferimento invalido è idoneo a far acquisire il possesso che può portare all'usucapione del bene (che –  di fatto – sostituisce l'atto di trasferimento invalido)

Il possesso del bene può essere acquisito anche a seguito di atto traslativo della proprietà che sia nullo, in quanto, anche dopo l'invalido trasferimento della proprietà, l'accipiens può possedere il bene animo domini, ed anzi proprio la circostanza che la traditio sia stata eseguita in virtù di un contratto che, pur invalido, era, comunque, volto a trasferire la proprietà del bene costituisce elemento idoneo a far ritenere che il rapporto di fatto instauratosi tra l'accipiens e la res tradita sia sorretto dall'animus res sibi habendi, valorizzandosi anche l'operatività della presunzione prevista dall'art. 1141 c.c., comma 1, che riconosce – ove non sia offerta una prova contraria sull'inizio dell'esercizio della relazione di fatto a titolo di detenzione – l'applicabilità, per l'appunto, della presunzione della sussistenza del possesso in capo a colui che esercita il potere di fatto sul bene.

Di conseguenza, la semplice dichiarazione di nullità di un contratto di alcune clausole del contratto non estingue il possesso acquisito in seguito all'atto di trasferimento, la cui esistenza, invece, essendo un potere di fatto sulla cosa, rimane svincolata anche dall'atto da cui trae origine.

Si può, quindi, affermare che l'usucapione si interrompe eliminando l'elemento principale sul quale si fonda: il possesso.

Usucapione di un bene con diversi titolari (comune o condominiale)

Quando si parla dell'istituto dell'usucapione si pensa sempre all'usucapione di un bene di cui è proprietario un unico soggetto (usucapiente contro usucapito). In realtà, l'usucapione può avere ad oggetto anche beni che appartengono a più soggetti (come ad esempio beni in comunione ordinaria o beni in condominio).

Quando si è in presenza di un bene che appartiene a più persone, l'usucapione può riguardare si l'ipotesi in cui un unico soggetto estraneo alla comunione usucapisca il bene, sia l'ipotesi in cui uno dei contitolari decide di usucapire il bene (in parte già proprio) escludendo gli altri contitolari.

In quest'ultima situazione il contitolare che usucapisce si trova in una situazione di vantaggio perché, da un lato, è già possessore anche se pro quota, dall'altro, si trova in una posizione di svantaggio perché deve dimostrate che ha posto in essere un comportamento che ha escluso (effettivamente) gli altri contitolari dal bene e, quindi, deve dimostrare che il suo comportamento non rientra nel mero godimento o nella mera gestione del bene comune (anche se non attuata da tutti i contitolari del bene).

Infatti, si afferma che in presenza di una contitolarità di un bene e di compossesso del medesimo bene, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è, di per sé, idoneo a far ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso "ad usucapionem", e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando, per converso, necessario, a fini di usucapione , la manifestazione del dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene.

Usucapione del bene condominiale e art. 1119 cc.

Nell'ambito dei beni condominiali occorre anche coordinare l'istituto dell'usucapione che il principio imposto dall'art. 1119 cc, infatti, l'usucapione potrebbe aver ad oggetto l'intero bene oppure solo una parte dello stesso (ad esempio all'usucapione di una parte del cortile di un condominio).

In queste situazioni risulta evidente che l'usucapione (solo di una parte di un bene condominiale) porta ad una divisione del medesimo bene, ma nel condominio ai sensi dell'art. 1119 cc le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino. Ecco, quindi, che come non si può attuare una divisione, così non può esserci una usucapione parziale di un bene condominiale che porta al medesimo risultato (divisione del bene).

In realtà, l'art. 1119 cc vieta solo la divisione (volontaria o giudiziaria), ma non esclude che il bene condominiale possa essere usucapito o venduto (anche se entrambe possono portare ad un risultato molto vicino alla divisione).

Cass., civ. sez. II, del 16 dicembre 2016, n. 26061