Regolamento di condominio.

Il regolamento di condominio ha la funzione di individuare le regole di funzionamento del condominio. Le regole di funzionamento del condominio possono avere diversi contenuti, infatti, il regolamento di condominio può regolare la vita amministrativa del condominio (come, ad esempio, lo svolgimento dell'assemblea ecc.), ma può anche imporre dei limiti all'uso delle unità immobiliari (come, ad esempio, prevedere il divieto di locare l'immobile con una particolare destinazione o il divieto di destinare beni condominiali ad un particolare uso).

Limiti alle proprietà contenuti nel regolamento di condominio.

Preso atto che il regolamento condominiale può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, occorre sottolineare che il  legislatore (nel codice civile relativamente alle norme in materia di condominio) non si cura di individuare dei limiti (generali) all'uso delle unità immobiliari comprese nel condominio, quindi, di solito, tali limiti sono delle scelte discrezionali dell'originario ed unico proprietario dell'edificio.

Quando un regolamento di condominio contiene dei limiti all'uso della proprietà privata, di solito, da un lato, sorge il problema delle formalità attraverso le quali si può rendere opponibile il limite a tutti gli acquirenti dell'immobile e, dall'altro,  si pone la questione di come inserire (o eliminare) e/o di far rispettare un qualsiasi limite presente nel regolamento di condominio.

Inserimento e/o eliminazione dei limiti all'uso delle proprietà nel condominio.

L'aspetto meno controverso relativo a questo tipo di clausole è quello connesso l'inserimento (e/o eliminazione) del limite: è sempre richiesto il consenso di tutti i proprietari e non solo il consenso dei partecipanti all'assemblea di condominio.

Obbligo di rispettare la clausola con il limite in base alla semplice conoscibilità del regolamento.

Le limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di esclusiva proprietà contenute nei regolamenti di condominio sono obbligatorie (e, quindi, devono essere rispettate) quando sono enunciate in modo chiaro ed esplicito nel medesimo regolamento e, inoltre, sono vincolanti anche per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Risulta evidente che, in base a tale ricostruzione, sussiste l'obbligo di rispettare il limite previsto nel regolamento di condominio se tale regolamento è conosciuto dal proprietario dell'immobile, (se è conosciuto il regolamento è conosciuta e si deve rispettare alche la clausola con il limite) non essendo richiesta nessuna altra formalità.

Obbligo di rispettare la clausola con il limite solo se è effettivamente e realmente conosciuta la clausola del regolamento che impone il limite.

Risulta evidente che far derivare dalla mera conoscenza di un regolamento di condominio anche la conoscenza di una specifica clausola è un percosso logico che desta qualche perplessità, quanto meno perché colui che subisce il limite si troverebbe esposto a qualsiasi vincolo senza possibilità concreta di valutazione della situazione.

Ecco, quindi, che si cominciano ad avere delle ricostruzioni più restrittive, le quali prevedono che la clausola del regolamento di condominio di un edificio che si traduce in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, (come, ad esempio, quella che  impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività) per essere obbligatoria e, quindi, per poterne imporre il rispetto (in caso di disapplicazione) o deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d'acquisto.

Come risulta chiaro si passa dalla conoscenza del regolamento (e, quindi, dalla presunzione di conoscenza di tutto il contenuto del regolamento di condominio), alla conoscenza effettiva e reale della specifica clausola che impone il limite contenuta nel regolamento di condominio (la conoscenza effettiva e reale della clausola si ha quando, ad esempio, è stato approvato il contenuto della clausola nel contratto di acquisto dell'immobile oppure quando il regolamento è stato trascritto ed è stata trascritta la clausola del regolamento che contiene il limite all'uso delle unità immobiliari).

Obbligo di rispettare la clausola con il limite solo se è stata trascritta (salvo approvazione espressa)

Aperta la strada per la tutela di colui che subisce il contenuto della clausola, ci si pone il problema se le due alternative sopra evidenziate (conoscenza mediante approvazione espressa della clausola o conoscenza mediante trascrizione) sono realmente tali, oppure, se l'unica modalità per rendere vincolate la clausola che contiene il limite è solo quella che rispetta la formalità della trascrizione: senza trascrizione la clausola non è vincolante.

Infatti, si sostiene che l'omessa trascrizione del regolamento, sebbene non ne deriva l'invalidità o l'inefficacia, determina l'inopponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti.

In materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione contenuta in un regolamento di condominio che limiti la destinazione delle proprietà esclusive, incide non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, per cui deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem.

Ricondotta alla servitù, l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative.

Fermo restando  che anche in assenza di trascrizione quest'ultimo può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto. E salvo precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilità.

Principio di diritto: "la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell'agere necesse nel soddisfacimento d'un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale".

Cass., civ. sez. II, del 18 ottobre 2016, n. 21024 in pdf