Scioglimento (anticipato) del contratto di locazione
Il contratto di locazione (come ogni contratto) ha un inizio (la stipula) e una fine (scioglimento), la fine del contratto di locazione può essere naturale e coincidere con lo spirare del termine ultimo previsto dal contatto (es. scadenza del termine finale), oppure può traumatica e dipendere dall'inadempimento di una delle parti oppure essere concordata tra le parti, le quali si accordano e decidono di porre fine al contratto, in quanto non hanno più interesse alla sua prosecuzione.
Scioglimento del contratto di locazione ad uso abitativo per mutuo consenso
L'accordo con il quale le parti mettono fine ad un contratto è regolato in modo generico dal codice con l'art. 1372 cc, (scioglimento del contratto per mutuo consenso) tale articolo attribuisce alle parti la facoltà di sciogliere un contrato se c'è il consenso di tutte le parti che hanno stipulato il medesimo contratto.
Come è abbastanza chiaro si tratta di un accordo risolutorio il cui effetto è quello di porre nel nulla un precedente contratto.
In quanto norma generale e, quindi, applicabile, almeno in teoria, ad ogni tipo di contratto, l'art. 1372 cc non prevede particolari obblighi di forma; in altri termini, lo scioglimento del contratto per mutuo consenso potrebbe essere a forma libera.
Forma del contratto di mutuo dissenso in generale
Le teorie relative alla forma che deve assumere il contratto di mutuo dissenso sono due:
- il contratto di mutuo dissenso ha forma libera (sempre), quindi potrebbero esserci del contratti di scioglimento verbali o per comportamento concludente
- il contratto di mutuo dissenso deve avere la stessa forma del contratto che intende sciogliere; quindi, il contratto di scioglimento per mutuo consenso può essere a forma libera, come potrebbe essere a forma scritta a pena di nullità; il motivo per il quale la forma del mutuo dissenso deriva dal contratto principale può essere spiegata osservando che il contratto di mutuo consenso è un contratto di secondo grado, nel senso che presuppone un contratto precedente, sul quale poter incidere (del resto in assenza di un contratto propedeutico, difficilmente il mutuo dissenso potrebbe realizzare la sua funzione tipica che è quella di sciogliere un contratto stipulato in precedenza) ed in quanto contratto di secondo grado è influenzato da tutte le formalità necessarie per la stipula del contratto principale.
La forma del contratto di mutuo consenso e la locazione ad uso abitativo
Quanto detto (relativamente al diverso tipo di forma) trova applicazione concreta proprio nel contratto di locazione con una complicazione ulteriore che deriva dal fatto che la forma scritta è stata imposta solo nel 1998.
Quindi, per la risoluzione consensuale del contratto di locazione non è soggetta a vincoli di forma, se la risoluzione ha ad oggetto un contratto di locazione anteriore al 1998.
Dal 1998 il contratto di locazione ad uso abitativo è soggetto alla forma scritta ad substantiam, ai sensi dell'art. 1, co. 4, della legge n. 431 del 1998. di conseguenza, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio.
Il motivo per il quale il legislatore ha imposto la forma scritta del contratto di locazione ha una matrice pubblicistica ed è fondata sull'intendo di esercitare un contrasto all'evasione fiscale.
Anche se la forma scritta è stata imposta dai contratti di locazione dopo il 1998, a questi contratti (stipulati dopo tale data), si applica il principio per il quale, in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta per legge la forma scritta ad substantiam il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma. In modo più chiaro, l'accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta "ad substantiam" è soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso, e tale requisito può considerarsi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti.
Quando la forma non è imposta dalla legge o da una previa pattuizione, per gli accordi risolutori riprende vigore il principio di libertà delle forme. Libertà della forma (per gli accordi risolutori) vige anche quando la per i contratti è richiesta una forma scritta solo ad probationem e per quelli stipulati per iscritto senza che vi sia vincolo di legge sul punto.
Forma della disdetta
Diversa è la soluzione relativa alla forma che deve avere la disdetta del contratto di locazione. La disdetta è un negozio unilaterale, che anche se impedisce il rinnovo di un contratto, si basa su un potere già previsto ed attribuito alle parti dal legislatore o dal contratto, mentre il mutuo consenso non è previsto al momento della stipula del contratto e richiede (come ogni contratto) il consenso di due parti.
Cass., civ. sez. III, del 18 aprile 2016, n. 7638 in pdf
