La gestione del bene comune.

Un bene anche se in comproprietà richiede controlli e,  in senso lato, gestione/manutenzione, in altri termini un bene in comune non si distingue da un bene in titolarità esclusiva per l'attività inerente al bene (che coincidono), ma le due situazioni giuridiche si distinguono per il procedimento necessario da seguire per realizzare l'amministrazione del bene.

L'amministrazione del bene comune ex art. 1105 cc.

Quando un bene è in comune tra più persone vige il principio generale per il quale tutti i contitolari hanno il diritto di partecipare alla gestione del bene (o all'amministrazione dello stesso). Questo principio determina due corollari: 1) nessuno dei contitolari può essere escluso dall'amministrazione della comunione, 2) le decisioni relative alla gestione o all'amministrazione del bene comune devono essere assunte tramite il metodo assembleare a base maggioritaria  (senza che sia raggiunto il consenso unanime di tutti i contitolari).

Queste regole si applicano sempre in presenza di una comunione, indipendentemente dal fatto se la comunione è sorta ab origine o in seguito ad un trasferimento o ad altro evento.

Resta da chiedersi cosa accade se l'attività di gestione del bene comune viene eseguita senza aver tenuto la preventiva  e propedeutica assemblea della comunione.

Locazione di un bene in comune.

Un'attività che tipicamente rientra nell'ambito dell'amministrazione del bene comune è la locazione del bene. Risulta evidente che in base ai principi generali (sopra ricordati) anche la decisione relativa alla locazione del bene comune (concedere in locazione un bene comune) deve essere preceduta dall'assemblea della comunione ex art. 1105 cc.

Anche applicando questo principio restano aperti una serie di interrogativi: il metodo assembleare vale solo all'interno della comunione oppure influisce anche sui terzi estranei alla comunione (ad esempio tutti i contitolari devono stipulare il contratto di locazione), a carico di quale soggetto sorgono gli obblighi e i diritti derivanti dal contratto di locazione.

Resta da chiedersi, inoltre,  quali sono le conseguenze che derivano dalla stipula di un contratto di locazione effettuata senza la preventiva assemblea della locazione.

Bene comune e obblighi e diritti derivanti dalla locazione.

Quando un bene in comunione viene locato, ogni contitolare (quando la parte locatrice è costituita da più locatori) è tenuto, dal lato passivo, nel confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno dei contitolari (locatori) può agire nel riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni.

Anche se in questa situazione si applica la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., questo non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori.

La disdetta della locazione effettuata da uno dei proprietari.

In presenza di un bene in comune locato la disdetta del contratto, come l'azione per sfratto (per morosità), non potrebbe essere proposta o proseguita senza il consenso di ogni contitolare.   Il consenso per la disdetta, però, non deve essere formale ed espresso, può essere anche implicito e consistere nella non contrarietà all'inizio e/o alla prosecuzione dell'azione intrapresa dall'altro proprietario. Di fatto, è il dissenso che deve essere espresso ed esplicito (e il consenso del comproprietario al compimento dell'atto di ordinaria amministrazione da parte dell'altro o degli altri si presume fino a prova contraria).

Quindi, in presenza di un bene comune locato, non è necessaria presenza di un  consenso espresso del comproprietario per addivenire alla risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, in quanto il consenso si presume, ma per bloccare l'azione intrapresa da uno dei contitolari è necessario che il comproprietario manifesti in modo espresso il proprio dissenso alla risoluzione del contratto di locazione.

Alla base di quanto esposto c'è il seguente principio: qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste al sensi dell'art. 1105 comma 1, c.c., può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105 comma 2 c.c.

Locazione del bene comune solo da parte di uno dei comproprietari.

La locazione della cosa comune da parte di uno solo dei comproprietari (e non di tutti) è fatta rientrare nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., di conseguenza  il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore ed esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa (Cass. sez. un. del 4 luglio 2012 n. 11135).

Cass. civ. sez. III, del 28 febbraio 2017, n 5014