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L’omessa registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo: Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23

La mancata registrazione comporta che il canone di locazione è quantificato in una somma pari al triplo della rendita catastale e il termine di durata del contratto parte dalla data di registrazione (in altri termini il calcolo dei termini per la disdetta parte dalla registrazione del contratto e non dalla stipula).

L'omessa registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo: Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23.

In un precedente articolo  avevamo parlato delle conseguenze che derivano dalla mancata registrazione del contratto di locazione, e si era evidenziato quanto la sanzione (nullità) prevista dalla normativa tributaria per il contratto non registrato determinava, quanto meno,   una “disarmonia” giuridica nel sistema delle sanzioni regolato dal codice civile.

Il legislatore, preso atto di questa anomalia, ha introdotto con il Decreto legislativo  del 14 marzo 2011 n. 23 all’art. 3 comma 8 e 9 (il decreto che ha previsto la c.d. cedolare secca) una nuova disciplina che codifica le conseguenze che derivano dalla mancata registrazione del contratto di locazione,  almeno per i contratti di locazione ad uso abitativo.

L’intento del legislatore è stato individuato nell’esigenza di far emergere le locazioni (in tutto o in parte) pagate in “nero”, ma anche nella volontà di eliminare le storture che si erano create nella pregressa disciplina, che prevedeva la nullità (intepretata anche come inefficacia) del contratto di locazione non registrato: infatti, il contratto di locazione veniva registrato solo in caso di necessità, cioè solo se si doveva iniziare un procedimento giurisdizionale di sfratto.

Ambito di applicazione

Contratti ad uso abitatitvo. Questa normativa, come già accennato, si riferisce solo ai contratti ad uso abitativo. E’ opportuno subito notare che il carattee generale della legge e l’assenza di eccezioni, possono far pensare che nell’ambito della nozione di uso abitativo questa normativa non ha limitazioni, cioè si applica a tutti i contratti ad uso abitativo compresi quelli transitori o i contratti agli studenti ecc..

Al contrario, questa normativa non si applica ai contratti ad uso commerciale, questo diverso trattamento (se la ratio della legge è quella di eliminare gli affitti in tutto o in parte non dichiarati) lascia perplessi.

Totale o parziale omessa registrazione. Il decreto legislativo n. 23 del 2011 si applica sia nell’ipotesi in cui il canone è pagato completamente in nero (totale omessa registrazione del contratto di locazione) sia nell’ipotesi in cui il canone di locazione è pagato solo in parte in nero (registrazione con simulazione relativa del canone o con canone parzialmente dichiarato).

Ritardata registrazione. E’ opportuno notare che la lettera della legge sembra equiparare queste situazioni (totale o parziale omessa registrazione) anche al mero ritardo di registrazione rispetto i termini di registrazione previsti dalla normativa tributaria, giungendo all’assurdo che una richiesta di registrazione presentata con 5 giorni di ritardo, comporta l’applicazione delle sanzioni del Decreto legislativo del 2011 n. 23.

Comodati fittizi. Le sanzioni si applicano anche se è registrato un contratto di conodato che in realtà nasconde un contratto di locazione.

Forma. E’ irrilevante per l’applicazione (o meno) del decreto legislativo la forma di stipula del contratto, (atto pubblico, scrittura privata autenticata, scrittura privata semplice, forma orale). In quanto, come già detto in precedenza, presupposto di applicazione delle sanzioni previste dal decreto legislativo del 2011 n. 23 sono l’omessa (totale o parziale) registrazione e la stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo.

Sanzioni

Sanzione: durata del contratto ad uso abitativo. Una prima conseguenza derivante dall’omesssa registrazione riguarda la durata del contratto di locazione.

In caso di mancata registrazione (e forse in caso di ritardo della registrazione) la durata del contratto di locazione sarà di anni 4, che si calcolano dalla data di registrazione (si anticipa, il calcolo dei termini per effettuare la disdetta si computano dalla registrazione, in altre parole in asssenza di registrazione non potrà essere intimata disdetta e non si potrà iniziare la procedura di sfratto, questa è una novità della normativa del 2011).

Ed è opportuno notare che la norma ha una portata molto ampia, poichè parla genericamente di contratto ad uso abitativo senza nessuna eccezione, per cui, poichè non sono previste eccezioni, questa sanzione (durata di anni 4) si applica a tutti i contratti ad uso abitativo non registrati, come ad esempio, i contratti di locazione transitori o per studenti, ma anche alle semplici proroghe o rinnovi di contratti già in essere ecc., quindi, anche un contratto ad uso abitativo, ma stipulato per esigenze transitorie, non registrato si trasforma in un contratto ad uso abitativo di 4 anni.

Ma non è finita qui, perchè la legge prevede che alla scadenza dei 4 anni (si ripete dalla registrazione) si applica l’articolo 2, comma 1 della citata legge n. 431 del 1998, questo, in sostanza significa che la durata del contratto di locazione non registrato ad uso abitativo sarà di 4+4 anni.

Sanzione: momento iniziale per calcolo della durata contratto e/o impossibilità di disdetta e sfratto. Come già detto la prima sanzione derivante dalla mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo riguarda la durata del contratto. Potrebbe sembrare di essere in presenza di una mera proroga dei termini di durata, ma, in realtà, la vicenda è più complessa.

Infatti, è vero che la durata del contratto decorre dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio) e che all’apparenza si tratta di una sanzione irrilevante, ma se si legge la norma a contrario si comprende la reale portata della sanzione (e la novità introdotta dalla normativa): la disdetta del contratto non può essere data prima di 4 anni dalla registrazione.

In poche parole, in mancanza di registrazione il contratto di locazione non ha un termine finale di durata e l’inquilino non può essere sfrattato.

Mentre, una volta effettuata la registrazione il termine di durata del contratto (4 anni) decorre dalla registrazione, di conseguenza, il termine per effettuare la disdetta della locazione deve essere calcolato dal giorno della registrazione e non dalla data della stipula del contratto di locazione. Ovviamente, tutti i procedimenti di sfratto (per morosità o anche per fine locazione) iniziati solo perchè sono decorsi i termini contrattuali di durata (calcolati dalla stipula del contratto e non dalla data di registrazione) sarebbero inefficaci e da respingere.

Sanzione: quantificazione del canone. La seconda sanzione per non aver registrato il contratto di locazione è la modifica del canone di locazione: il canone di locazione indicato nel contratto viene sostituito da una somma pari al triplo della rendita catastale, il proprietario dorebbe ricevere un canone inferiore a quello pattuito.

Se il canone di locazione determinato in base al triplo della rendita catastale è maggiore del canone di locazione previsto nel contratto, continuerà ad applicarsi il canone contrattuale, questo perchè, altrimenti, l’inquilino si troverebbe a pagare un canone maggiore di quello pattuito.

E’ inutile nascondere che si tratta di una norma che incide (modifica) l’oggetto del contratto.

Rapporti tra la normativa tributaria e le norme del codice civile.

Si è in presenza di norme tributarie difficilmente inqudrabili (compatibili) con i principi del codice civile. Del resto, si è già fatto riferimento alla modifica ex lege del canone, che incide sull’oggetto del contratto, ma deve anche essere notato che la modifica del canone influenza anche la volontà delle parti contrattuali, perchè queste si trovano legate ad un contratto che, molto probabilmente, non avrebbero stipulato alle condizioni imposte dal decreto legislativo del 2011 n. 23.

Altro elemento scarsamente compatibile con il codice civile è la modifica ex lege del termine di durata del contratto. Proprio su questo punto sarebbe interessante rispondere al quesito, ma se il termine del contratto decorre dalla data di registrazione,  prima di questa registrazione il contratto è inefficace ? In realtà, sarebbe più opportuno ritenere che si è semplicemente in presenza di una modifica (proroga) del termine di durata del contratto di locazione  che decorre, appunto, dalla data di registrazione.

Decreto Legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 art. 3

Cedolare secca sugli affitti
1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unita’ immobiliari abitative locate ad uso abitativo puo’ optare per il seguente regime.

2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, puo’ essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta,  operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonche’ delle  imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca puo’ essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 19 per cento.

3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l’obbligo previsto dall’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

4. La cedolare secca e’ versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente gia’ pagate. Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente provvedimento, sono stabilite le modalita’ di esercizio dell’opzione di cui al comma 1, nonche’ di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo della medesima cedolare, nonche’ ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione del presente articolo.

5. Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non e’ indicato o e’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applicano in misura raddoppiata, rispettivamente, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. In deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all’impugnazione dell’accertamento, si applicano, senza riduzione, le sanzioni amministrative previste dall’articolo 1, commi 1 e 2, e dall’articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo n. 471 del 1997.

6. Le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unita’ immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attivita’ d’impresa, o di arti e professioni. Il reddito derivante dai contratti di cui al presente articolo non puo’ essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

7. Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare secca. Il predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 109.

8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

10. La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

11. Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca e’ sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta’ di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

[Foto di Marco Papale]

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a cura di
Paolo Giuliano
Avvocato; Diplomato presso la Scuola di specializzazione per le professioni legali dell’Università “Federico II” di Napoli; Mediatore professionista; Autore di molte pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni e contratti. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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