Le diverse garanzie per vizi e il condominio
In quasi tutti i contratti il legislatore ha previsto delle norme che regolano i vizi e la responsabilità relativi all'oggetto del contratto, basta pensare alla vendita e agli articoli 1490 cc e 1492 cc oppure all'appalto e agli articoli 1667 cc e 1669 cc .
Nulla esclude che questi contratti (appalto e vendita) possono avere direttamente o indirettamente ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc, per rendere concreta l'ipotesi si potrebbe pensare alla costruzione di un edificio con più unità immobiliari e alla successiva vendita delle unità immobiliari direttamente dal costruttore ai singoli proprietari creando, in questo modo, il condominio.
In una situazione simile è evidente che i vizi del bene venduto (e le relative garanzie) possono avere ad oggetto direttamente (e solo) le singole unità immobiliari oppure l'edificio nel suo complesso e, quindi, anche i beni condominiali ex art. 1117 cc.
I vizi del bene venduto e il condominio
Individuare il soggetto che può esercitare le garanzie previste dal contratto diventa rilevante nel momento in cui tali garanzie non sono esercitabili da tutti oppure, meglio sono esercitabili solo da colui, come ad esempio il proprietario del bene oppure da colui che ha stipulato il contratto (basta pensare alla riduzione del prezzo di acquisto del bene).
Per individuare il soggetto che può esercitare le azioni ex art. 1490 e 1492 cc occorre analizzare sia il momento della stipula del contratto (individuando la persona che ha sottoscritto il contratto, sia il bene specifico viziato: bene privato, bene condominiale),
I vizi dell'esecuzione del contratto di appalto e il condominio
Il contratto di appalto può essere stipulato da singole persone oppure anche da un condominio (rappresentato dall'amministratore p.t.) la puntualizzazione potrebbe sembrare banale, ma l'individuazione del soggetto che ha stipulato il contratto di appalto diventa rilevante quando si deve identificare il soggetto legittimato a richiedere la responsabilità contrattuale o extracontrattuale verso l'appaltatore.
I principi generali relativi alla legittimazione del condominio ad esercitare le diverse azioni contrattuali
Alcune vote si pensa che l'amministratore di condominio ha poteri e diritti illimitati, purtroppo, non è così, infatti, sicuramente l'amministratore di condominio (come l'assemblea di condominio) ha poteri e competenze solo e limitatamente alla gestione dei beni condominiali indicati nell'art. 1117 cc (e, quindi, non ha nessun potere e diritto relativamente alle unità immobiliari individuali o in proprietà esclusive).
Alla luce dei limitati poteri e competenze (dell'amministratore e dell'assemblea di condominio)deve essere individuato il principio generale in base al quale individuare il soggetto legittimato ad esercitare le azioni di garanzia previste nei diversi contratti (1667, 1669, 1490, 1492, 1494 cc).
Di solito si afferma che a differenza dall'azione ex art. 1669 c.c., avente natura extracontrattuale e che può essere proposta anche dall'amministratore, le azioni di cui all'art. 1667 cc, ovvero ex art. 1490 e 1492 1494 cc, aventi natura contrattuale, spettano soltanto al committente.
Come si nota sono usate due locuzioni diverse amministratore (ex art. 1669 cc) e committente/acquirente (ex art. 1667 o 1490 e 1492 cc) ad una prima lettura potrebbe sembrare che l'amministratore di condominio non potrebbe esercitare le azioni ex art. 1667 cc (o1490 e 1492 cc) in quanto soggetto diverso dal committente (o dall'acquirente del bene), però, in questo modo non si considera che anche il condominio potrebbe assumere il ruolo di committente o di acquirente (e il contratto di appalto riguardare beni condominiali ex art. 1117 cc).
Ecco, quindi, che l'affermazione secondo la quale il condominio per il tramite dell'amministratore di condominio non può esercitare l'azione ex art. 1667 cc è relativa solo all'ipotesi in cui il condominio non sia direttamente committente dell'opera (o non abbia direttamente stipulato il contratto di appalto) oppure l'appalto non riguarda direttamente bene condominiali ex art. 1117 cc, ma unità immobiliari private.
Quanto detto, (relativamente ai contratti di appalto non stipulati dal condominio), è confermato anche per quanto riguarda i poteri rappresentativi dell'amministratore di condominio: la legittimazione dell'amministratore, quale è prevista dall'art. 1130 cc per gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, (responsabilità extracontrattuale) non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro normale stato e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni, dell'immobile che, non essendo diretta alla conservazione dell'immobile, resta nella esclusiva disponibilità dei singoli condomini.
Di conseguenza, non rientra nei poteri dell'assemblea e nei poteri dell'amministratore di condomino la domanda proposta dall'amministratore del condominio che ha ad oggetto la riduzione del prezzo degli appartamenti e la condanna del venditore ai relativi rimborsi ex art. 1494 c.c.
Si tratta di un'azione contrattuale la cui legittimazione spettava al singolo condomino. soprattutto quando la stipula del contratto di vendita non è stata effettuata dal condominio, sia perché la vendita non aveva ad oggetto diretto beni condominiali (ma beni privati come le singole unità immobiliari).
L'assemblea delibera su materie sulle quali non ha competenza
Può capitare che l'assemblea non tenga conto di tali principi e deliberi (a maggioranza) di iniziare una lite (a nome del condominio, autorizzando l'amministratore ad agire in giudizio), nei confronti del venditore per la riduzione del prezzo di vendita delle diverse unità in seguito di vizi di costruzione e può capitare che l'amministratore stipuli con il venditore delle singole unità immobiliari (e costruttore dell'edifico) una transazione.
Sicuramente, i poteri rappresentativi dell'amministratore possono essere ampliati su delibera dell'assemblea (e una tale delibera potrebbe configure una procura mandato collettivo) resta da stabilire quali sono gli elementi necessari per poter considerare valida una tale delibera oppure, detto in modo, diverso se una tale delibera vincola anche coloro che si sono dichiarati contrari.
La risposta al quesito può essere data seguendo due percorsi diversi.
La prima strada è quella che porta ad analizzare la legalità dell'attività dell'assemblea. la L'assemblea ha deliberato su una materia che non rientrava nella propria competenza (superando i limiti dei propri poteri) e, in ogni, caso era necessario avere il consenso di tutti i proprietari (mille millesimi) e non solo il consenso dei partecipanti all'assemblea. Una tale delibera sarebbe nulla.
Una seconda strada è quella diretta ad analizzare la natura giuridica (o gli effetti) della delibera: una tale delibera configura un mandato collettivo dato dai partecipanti all'assemblea all'amministratore di condominio e, in quanto mandato, in mancanza del consenso di tutti i proprietari, tale mandato non è pertanto efficace nei confronti di coloro che si sono espressi in senso contrario o non parteciparono all'assemblea, negando con riferimento alla propria unità immobiliare l'autorizzazione ad agire all'amministratore del condominio.
Di conseguenza, la transazione conclusa dall'amministratore in rappresentanza degli altri condomini non è dunque opponibile a coloro che non diedero il loro consenso e non conferirono all'amministratore alcun mandato per far valere la responsabilità contrattuale della venditrice nei confronti del singolo proprietario.
Le differenze tra le due strade sono evidenti. nella prima ipotesi la nullità blocca qualsiasi attività dell'amministratore, nella seconda ipotesi l'amministratore agisce solo in nome e per conto di coloro che gli hanno conferito il mandato (e non a nome dell'intero condominio).
Cass. civ. sez. II del 27 febbraio 2017 n 4926
