Cessazione del contratto di locazione

La fine (naturale o traumatica) del contratto di locazione porta una serie infinita di problematiche, infatti, il proprietario dovrà decidere come muoversi (soprattutto in presenza di morosità del conduttore), ma, soprattutto, sorgono sempre due domande: a) fino a quale giorno dovrà essere pagato il canone di locazione (e da quale momento sarà dovuta l'indennità per il mancato o ritardato rilascio dell'immobile locato ex art. 1591 cc); b) quando si riuscirà ad avere l'immobile libero da persone o cose (608 cpc e 609 cpc).

Indennità di occupazione o di mancato rilascio art. 1591 cc.

A carico del conduttore sussiste l'obbligo di restituire l'immobile alla fine del contratto di locazione (che si contrappone all'obbligo di consegna a carico del locatore all'inizio della locazione). Per restituzione si intende la riconsegna dell'immobile al proprietario (o al locatore le due figure possono  non coincidere) in modo che questo possa fare uso del locale secondo la sua destinazione.

Il legislatore è cosciente che non sempre l'immobile viene riconsegnato alla scadenza del contratto e ha predisposto una norma specifica che regola i danni subiti dal locatore per la mancata riconsegna, stabilendo che il danno (indennità) è parificato al canone di locazione ex art. 1591 cc.

Risulta evidente che l'indennità di occupazione presuppone un contratto, ormai, terminato, in altri termini prima della fine del contratto di locazione le somme di denaro versate dal conduttore al locatore non sono qualificabili come indennità di occupazione, ma sono solo il corrispettivo (canone) di locazione.

Quando è adempiuto l'obbligo di restituzione.

Ovviamente, si tratta di stabilire quando viene adempiuto l'obbligo di restituzione del bene locato posto a carico del conduttore, se per adempiere all'obbligazione di riconsegnare l'immobile è sufficiente restituire le chiavi al locatore (anche se l'immobile continua a essere occupato da beni mobili del conduttore e, di conseguenza, il locatore non può usare l'immobile) oppure l'obbligazione di restituzione è adempiuta quando l'immobile è riconsegnato completamente libero da persone e cose.

Risulta evidente che scegliendo una o l'altra delle diverse interpretazioni è diverso anche il momento in cui viene meno l'obbligo di pagare l'indennità di occupazione.

Generalmente si ritiene che l'obbligo del conduttore di corrispondere l'indennità ex art. 1591 cod. civ., continua fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione dell'immobile al proprietario ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Conseguentemente va esclusa l'avvenuta restituzione e permane l'obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo qualora nei locali già tenuti in fitto vi siano ancora dei mobili appartenenti al conduttore.

L'esecuzione forzata per la consegna e il rilascio ex art. 608 cpc e 609 cpc.

L'adempimento dell'obbligazione di restituzione a carico del conduttore non ha solo un rilievo sostanziale, ma anche processuale (e anche in questo contesto si pone il problema del momento in cui tale obbligazione può dirsi adempiuta).

La presenza sistematica di suppellettili del conduttore all'interno dell'immobile è divenuta talmente sentita nella vita pratica che il legislatore ha dovuto

  • modificare (integrandolo) l'originario art. 609 cpc («se nell'immobile si trovano cose mobili appartenenti alla parte tenuta al rilascio e che non debbono essere consegnate, l'ufficiale giudiziario, se la stessa parte non le asporta immediatamente, può disporne la custodia sul posto anche a cura della parte istante, se consente di custodirle, o il trasporto in altro luogo».)
  • con un nuovo art. 609 cpc (Quando nell'immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, l'ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio ovvero a colui al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine. Quando entro il termine assegnato l'asporto non è stato eseguito [….] e può ritenersi che il valore dei beni è superiore alle spese di custodia e di asporto, l'ufficiale giudiziario, a spese della parte istante, nomina un custode e lo incarica di trasportare i beni in altro luogo. [….] quando i beni appaiono di scarso valore sono considerati abbandonati e l'ufficiale giudiziario, salva diversa richiesta della parte istante, ne dispone lo smaltimento o la distruzione).

Anche queste modifiche legislative, che tendono a regolamentare le prassi relative all'esecuzione forzata di riconsegna di immobili con l'interno beni del conduttore, non modificano il problema relativo al momento in cui non è più dovuta l'indennità di occupazione ex art. 1591 cc.

Coordinamento tra l'art. 1591 cc e l'esecuzione per la consegna e rilascio ex art. 608 cpc e 609 cpc.

Per effetto degli art. 608 cpc e 609 cpc può capitare che il locatore ottiene (sulla carta) la riconsegna (formale) del bene, ma questo (è di fatto) è ancora occupato dai beni del conduttore (o perché non è ancora scaduto il termine concesso al conduttore per liberare l'immobile oppure perché anche se nominato un custode dei beni del conduttore, il custode non ha ancora proceduto alla rimozione materiale).

Occorre, quindi, trovare un coordinamento tra l'art. 1591 cc e l'art. 608 cpc e 609 cpc

La formale riconsegna del bene ex art. 608 cpc.

E' vero che «l'esecuzione per rilascio di immobile si esaurisce con la immissione della parte procedente nel possesso dello stesso, secondo le modalità indicate nel secondo comma dell'art. 608 cod. proc. civ., e che non ha  alcuna rilevanza l'accordo tra l'esecutante e l'esecutato intervenuto all'esito della suddetta operazione da parte dell'ufficiale giudiziario circa la concessione di un termine al secondo per l'asporto degli arredi e di quant'altro contenuto nel locale oggetto del rilascio»

Essa va intesa come riferita soltanto alla conclusione formale dell"azione esecutiva, nel senso che, con il compimento di tutte le attività previste dall'art. 608 cod. proc. civ., il processo esecutivo per rilascio si conclude.

La formale riconsegna del bene ex art. 608 cpc non comporta l'adempimento dell'obbligazione di restituzione.

In particolare, la chiusura formale del processo esecutivo non determina, di per sé, non determina la sostanziale estinzione o l'adempimento sostanziale degli obblighi che derivano dal contratto di locazione come l'obbligo relativo al pagamento del corrispettivo o del maggior danno di cui all'art. 1591 cod. civ.

Orbene, l'obbligazione sostanziale  di  restituzione  resta  inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell'immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione (anche se potrebbe essere chiuso il procedimento esecutivo).

Con la conseguenza che, anche ove il locatore torni formalmente in possesso dell'immobile (coattivamente ai sensi dell'art. 608 cod. proc. civ. od anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell'art. 1591 cod. civ.

Distinzione degli effetti dell'esecuzione forzata di rilascio e l'adempimento dell'obbligo di restituzione.

In conclusione, vanno tenuti distinti i termini e gli effetti dell'esecuzione forzata per rilascio e l'adempimento dell'obbligazione di restituzione dell'immobile locato.

Questo adempimento per impedire la mora e le conseguenze dell'art. 1591 cod. civ. deve essere esatto e quindi, qualora si tratti di locazione di immobile, deve consistere nel rilascio dell'immobile libero e sgombro da beni che non debbano essere consegnati al locatore, in modo che questi rientri nella piena ed effettiva disponibilità dell'immobile. L'adempimento esatto dell'obbligazione di restituzione idoneo ad impedire gli effetti dell'art. 1591 cod. civ. non può essere desunto soltanto dal compimento delle operazioni di immissione in possesso dell'art. 608 cod. proc. civ., a seguito di procedura esecutiva per rilascio.

Cass. civ. sez. III del 4 aprile 2017 n 8675